Doar ce am citit un articol in care era descris ca in anumite zone din California sunt deja caderi in pretul caselor de 40%-60%, si ca acesta este doar inceputul in California, astepandu-se criza sa fie undeva la anul cand "option ARMs" se vor reseta pt cei care au "good credit" (similar cu problema existenta in ultimele luni pt cei cu "subprime credit" se spune in articol ca si cei cu "good credit" vor prefera sa intrerupa platile la casa din cauza caderilor masive in valoare).

Ce stiti din cele auzite in jurul vostru?

---

The only real security in life is to be very good at what you do.

Cred ca depinde mult de zona. In zonele bune nu cred ca au scazut asa de mult. Si eu urmaresc pt ca vrem sa ne luam o casa..... eu sunt in Bay Area.  In zonele bune de aici nu am vazut o scadere drastica. Ar fi bine sa mai scada, nu pot sa cred ca acestea sunt preturi reale . Eu vb de zona unde sunt eu acum. Oricum ma bucur ca ai deschis aceste discutii despre So California, si noi dorim sa ne mutam ....

Un articol pe tema din The Economist

 http://www.economist.com/finance/displaystory.cfm?story_id=11333030

Pai cica este doar inceputul. 2009 o sa fie anul de crash in California (asa spun articolele).

---

The only real security in life is to be very good at what you do.

Asa este daca economia Ca nu intra in recesiune, commodity prices nu o iau razna, unemployment si net income ramin la un nivel decent. Altfel, devalorizarea poate continua in 2010 si dupa...

Preturile au scazut deja, este foarte adevarat ca in functie de zona cu mai mult sau mai putin. Insa, chiar si in zonele bune se simte o oarecare scadere. Cele mai afectate zone/counties in So. CA sint san Bernardino si Riverside County. Aici, gasesti case de citiva ani vechi in jur de 250k-350k, undeva la 2,000 sq.ft. In Murietta de exemplu, mai bine de jumate din casele de vinzare sint REO sau short sale. Sint extrem de multi oameni care nu pot sa refinanteze datorita valorii extrem de scazute in raport cu loan-urile aferente proprietatii. In special cei care au refinantat in ultimii ani si au cash-out bani sint acum cu probleme cind paymentul se ajusteaza.

Option ARM in CA pt cei cu credit bun au cam inceput sa se ajusteze deja. Incepind cu luna Iunie, option ARM's luate in 2003 chiar cind a cam inceput nebunia de cumparare in CA incep sa se ajusteze. Au fost loan-uri bune pt cei cu credit bun, fixe pt 5 ani. Si eu am avut unul din aceste Option ARM cu Wells Fargo (am platit mult din balance) si tocmai am inchis refinantarea pt un 30 ani fix, pt ca eu consider ca nu vom mai avea parte pt ceva timp de-acum inainte de rate asa de mici pt loan-urile fixe pe 30 ani.

Anul asta este un timp bun de cumparat in CA, mai ales ca FHA stimulus este in vigoare pina la sfirsitul anului 2008. In aceste conditii se poate cumpara o proprietate la preturi scazute comparat cu ultimii ani, punind doar 3% down (FHA) sau chiar nimic/aproape nimic cu conditia de a se califica pt loan-uri guvernamentale si downpayment assistance. Chiar si in cazul de FHA se poate cumpara cu mai putin de 3% jos. Nu uitati un lucru: in CA preturile ca proprietati in general intra in categoria de "jumbo" loans deci este bun de folosit acest timp cind a fost ridicata limita la loan-uri.

 

 

dixy2k:

Anul asta este un timp bun de cumparat in CA, mai ales ca FHA stimulus este in vigoare pina la sfirsitul anului 2008. In aceste conditii se poate cumpara o proprietate la preturi scazute comparat cu ultimii ani, punind doar 3% down (FHA) sau chiar nimic/aproape nimic cu conditia de a se califica pt loan-uri guvernamentale si downpayment assistance. Chiar si in cazul de FHA se poate cumpara cu mai putin de 3% jos. Nu uitati un lucru: in CA preturile ca proprietati in general intra in categoria de "jumbo" loans deci este bun de folosit acest timp cind a fost ridicata limita la loan-uri.

Daca articolele respective au dreptate si 2009 este anul de crash (sau cum spune Prism ca s-ar putea sa mearga si spre 2010), atunci cel mai bine de cumparat este la sfarsitul lui 2009, nu anul acesta.

Nu este vorba doar de dobanda aici, ci in primul rand de pret. Degeaba sunt 1-2 puncte diferenta la dobanda, daca pretul cade cu 40%-60%. Esti mult mai castigat platind un pret pe jumatate chiar daca platesti 2 puncte in plus la dobanda.

---

The only real security in life is to be very good at what you do.

Sincer, traiasc in CA si mi-as dori ca preturile asa cum spui tu sa mai scada cu 40-60% la anul, dar nu cred ca se va intimpla la anul ci pe parcursul acestui an. Nu uita un lucru: in general cei care incearca sa vinda acum sint cei fortati sa o faca: fie divort, relocare, sau bineinteles FORECLOSURE. Este adevarat ca pe toata perioada 2003-2006 s-au luat o gramada de option ARM fiind cele mai mici rate si cel mai simplu de calificat. In mare parte cei care au cumparat in special 2004-2006 multi vor avea probleme cind va veni vremea de refinantare datorita valorii. Nu uita insa un alt lucru: in situatia de fata "jumbo" loans exista numai "Full Doc" si cu downpayment consistent. Pina la sfirsitul acestui an oamenii inca pot sa beneficieze de cresterea limitei la loan-uri. CA va fi afectata din nou dupa parerea mea cind limita la loan-uri FHA se va reduce.

In primul rand, cand am zis 40% - 60% am exagerat. Chiar si o scadere de 25%-30% este semnificativa la o casa de cateva sute de mii de dolari.

Apoi, articolele respective nu vorbesc de cei cu probleme in plata caselor, ci ii descriu pe cei care nu au nici-o problema in a plati, dar refuza sa o mai faca din cauza pretului extrem de ridicat. De exemplu in jurul tau casele se vand cu 30% mai putin, iar tu trebuie sa platesti pretul mare doar pt ca ai luat casa in urma cu, cativa ani. In aceste conditii autorii articolelor spun (in baza observatiilor din teren) ca vor fi multi care vor iesi din contractele de mortgage si doar atunci va incepe adevarata cadere in California.

Aceasta situatie este descrisa in particular pt California si se spune ca va avea loc in decursul anului urmator.

---

The only real security in life is to be very good at what you do.

Deocamdata cei care sint dispusi sa-si piarda casa datorita scaderii in valoare sint cei care incep sa aiba probleme. Bineinteles ca se vorbeste de acel website/agentie care marketing "you walk away" si se bazeaza pe terminologia din contracte sa te ajute sa locuiesti in casa intre 4-7 luni fara sa platesti mortgage. Este real si cunosc si eu niste avocati care fac treaba asta. Cit se poate de legal. Ce pot sa spun este din discutii cu oameni reali si cazuri reale cit de recent aici in So. CA. Cei care vor sa renunte la casa doar pt ca a scazut valoare atit de mult incit nu mai merita sa plateasca sint cei cu probleme sau care intrevad probleme cit de curind si prefera sa pastreze banii decit sa-i arunce pe mortgage cind stiu ca finalul este inevitabil. Situatia e rea. O companie de consultanta pt "loan modification" mi-a trimis contract daca vreau sa lucrez pt ei si sa-mi dea assignments. Ei primesc aceste assignments de la lenderi direct cu toate numerele si optiunile de modificare a loan-urilor. Sint oameni care nu sint in foreclosure ci doar se apropie de perioada de ajustare a ratei la loan si aceste oferte vin direct de la lender-ul curent, nu oferte daca vrei sa refinantezi ca ca poate te califici sau nu. Asta mie imi spune cit de disperati incep sa devina lenderii.

Pe de alta parte sint extrem de chitibusari la a oferi loan-uri normale. La refinantarea propriei mele case luna asta (tocmai am inchis pe 05/02) WAMU a facut audit pe toate loan-urile in procesare. Toate! Tot ce aveau in pipeline. Au verificat indiferent daca erau Full Doc inclusiv cu IRS sa fie siguri ca tax returns din file-uri sint cele reale. Asta la un Loan to value ratio de 40% in cazul meu. Au inchis tirziu pt ca implementasera treaba cu audit cu o saptamina inainte iar cei de la escrow mi-au spus ca inclusiv file-uri cu documentele semnate si trimise inapoi la ei, le-au pus in hold si nu au fund pina nu au terminat de audit. Asta ce-ti spune de cit de chitibusari au devenit?

Este greu de spus cind este momentul oportun sa cumperi datorita faptului ca de data asta acel crash in market nu a fost atit de abrupt incit sa ai o idee concreta cind am ating bottom. Nimeni nu stie, unii spun ca am ajuns aproape de bottom, altii dimpotriva ca inca nu sintem nici pe departe acolo. Uitate la stock market. Nimic nu face sens. Vin rapoarte cu vesti proaste, companii mari anunta pierderi iar investitorii sint atit de satui de vesti proaste incit nu le mai pasa. Va cadea stock marketul curind? Poate. Cind? Nu stiu. Acelasi lucru si cu real estate market. Este evident ca a cazut si va mai cadea. Cit de mult? Pina cind? Sa fim realisti: in momentul de fata fiecare face doar supozitii.

 

With a backlog of unsold properties going up by 112% in April,(http://biz.yahoo.com/ap/080514/foreclosure_rates.html) it looks like the drop in real estate prices in Ca will continue well into 2010.

dixy2k:

 Uitate la stock market. Nimic nu face sens. Vin rapoarte cu vesti proaste, companii mari anunta pierderi iar investitorii sint atit de satui de vesti proaste incit nu le mai pasa. Va cadea stock marketul curind? Poate. Cind? Nu stiu. 

Uite ca aici eu sunt "on the bullish side" si nu, nu cred ca va cade marketul. S&P a trecut de pragul psihologic de 1400 si toate datele din ultima luna indica, ca nu este dracusorul chiar atat de negru. Bineinteles fiind vorba de stock market nimic nu este sigur, dar vom vedea.

Daca insa te referi la modul general sigur ca mai devreme sau mai tarziu va cadea, dar banuiesc ca faci referire la urmatoarele luni, nu la urmatorul ciclu.

Hai ca deschid un alt topic pe tema aceasta.

---

The only real security in life is to be very good at what you do.

Am citit ce ati scris voi mai sus, dar realitatea e alta. La o casa depinde numai locatia si nimic altceva, in zonele bune casele nu au scazut prea mult si nici nu o sa scada considerabil, in zonele rele au scazut si vor mai scadea. Lumea in general stie care sunt zonele bune si care sunt zonele rele sau mai putin bune, recent am facut o oferta la o casa detinuta de banca cu $50k mai mult decat pretul listat iar agentul meu crede ca s-a vandut cu $90k mai mult decat pretul listat. Casele bune in zone bune se vand ca painea calda ceea ce nu face nimic altceva sa stabilizeze piata si posibil sa inceapa sa creasca. Numarul de vanzari de case in primavara asta a crescut considerabil, continua sa creasca, sunt case care au cel putin 20 de oferte pana sa se vanda...nu pot sa spun ca vor scadea pana la o anumita data sau vor creste incepand cu nu stiu ce an, dar pot sa spun sigur ca trebuie mare atentie cand faci un pas ca asta. Depinde si ce vrei sa faci cu casa respectiva, vrei sa stai in ea pentru 10 ani nu te gandesti la profit imediat, vrei sa faci bani si sa o vinzi dupa un an sau doi normal ca vrei sa cumperi cand au atins pretul cel mai mic...etc 

 

Ideea aici era de statistica, la nivelul intregului stat. Exceptii vor exista intotdeauna, dar pana si casele cele mai bune, ca si zonele cele mai bune, pot fi afectate daca la nivel macro lucrurile o iau la vale.

---

The only real security in life is to be very good at what you do.

Furios:

 La o casa depinde numai locatia si nimic altceva, in zonele bune casele nu au scazut prea mult si nici nu o sa scada considerabil, 

Banuiesc ca in zonele unde preturile se mentin casele decente au preturi >$1M

as zice incepand de la $600 - $700k in sus dar depinde si de casa, ce este in casa cat pamant are etc...asta valabil pentru sudul CA. In nordul CA - Bay Area -  probabil ca de la $1M in sus

TheAlien:

Ideea aici era de statistica, la nivelul intregului stat. Exceptii vor exista intotdeauna, dar pana si casele cele mai bune, ca si zonele cele mai bune, pot fi afectate daca la nivel macro lucrurile o iau la vale.

 statistica te face sa te simti bine:) dar inca o data, casa in zona buna si ieftina nu ai sa gasesti...in schimb casa scumpa in zona proasta ai sa gasesti la tot pasul...

si inca ceva: ai cumpara o casa scumpa sau una ieftina?

Furios:

si inca ceva: ai cumpara o casa scumpa sau una ieftina?

:)))))))))))) Pai tu ce crezi? Eu cred ca toata lumea ar vrea casa ieftina dar sa fie in zona buna si peste 2000 sq. ft. :))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))

Deci nu se pune problema de ce as vrea eu ci de ce este in teren, ce se gaseste.

---

The only real security in life is to be very good at what you do.

pai hai sa ne gandim, cumperi o casa de 200k (ieftina pentru CA), casele in medie si in conditii de market normale cresc cu 6% pe an (exceptand ce s-a intamplat intre 2001 - 2005), ai castigat cat in 5 ani? pai s-au facut vreo 270k unde la vanzare pierzi cam 10% deci ramai cu vreo 40k-45k castig

acum calculeaza cu 6% /an crestere la o casa de 700k si vei vedea cu cat ramai? loanuri se gasesc:))) 

Pai doar ce avem celalalt topic despre stock market. Eu unul nu as investii banii intr-o casa. Pe piata pot scoate 10% pe luna. Ia vezi cat inseamna intr-un an compound. :)))

O casa reprezinta un camin, un loc cald la care te gandesti cu placere sa te intorci la sfarsitul unei zile. Evident ca reprezinta o investitie relativ sigura pe termen lung (populatia va creste intotdeauna), dar este cu mult mai bine, daca poti, sa investesti pe piata de capital.

---

The only real security in life is to be very good at what you do.

de acord cu tine, dar sunt doua subiecte separate, poti sa vorbesti de loanuri, cresteri, scaderi, procente, oferte etc sau de trandafiri, pasarele :))...oricum pasarelele fara procente nu zboara 

Inca un articol despre piata din CA de la CAR. 

"Median prices drop in many cities

Two-thirds of the nation’s 149 metropolitan real estate markets experienced lower home prices during the first quarter of 2008 – the largest number of declines ever reported – and 46 states saw declining sales, according to figures issued Tuesday by the NATIONAL ASSOCIATION of REALTORS® (NAR).   Nationally, the median price fell 7.7 percent to $196,300 in the first quarter, down from $212,600 a year ago, while sales fell 22.2 percent from the first quarter a year ago.

MAKING SENSE OF THE STORY FOR CONSUMERS

• The slowdown is most pronounced in high-cost markets. In the West, which includes California, the median price was down 12.3 percent to $296,300 compared with a year ago.  That’s due, in part, to the limited availability of mortgage financing in response to the subprime mortgage crisis.  NAR believes recent increases in Fannie Mae/Freddie Mac loan limits to encompass jumbo loans will improve the situation somewhat in the months to come, although qualifying criteria will remain stringent. 
• Home price and sales declines vary dramatically by neighborhood and are largely based on the extent of a neighborhood’s exposure to subprime mortgages.  Neighborhoods with a high percentage of subprime loans are experiencing a higher rate of foreclosures, which typically drives prices down.
• NAR emphasized that the average buyer today intends to stay in the home they purchase for 10 years, which should position them to receive long-term benefits from home ownership.  Homes purchased six years ago, for example, would have increased in value by 23.8 percent over that period, based on the difference in national median price between the first quarter of 2002 and first quarter 2008."

Home prices post record decline

A government study finds home prices fell 1.7% in the first quarter of 2008. California, Nevada see sharpest drop.

---

The only real security in life is to be very good at what you do.